전월세전환율은 어떻게 계산하나

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 주택임대차보호법은 이 비율에 상한을 두고 있습니다.

산정 방식은 두 가지 중 낮은 쪽입니다.

• 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(2%포인트)
• 연 10%

기준금리가 낮을 때는 첫 번째가, 기준금리가 매우 높을 때는 두 번째가 상한이 됩니다. 현실적으로는 거의 항상 첫 번째 식이 적용됩니다.

기준금리가 오르면 전환율도 오른다

이 구조 때문에 한국은행 기준금리가 오르면 법정 전월세전환율 상한도 함께 올라갑니다. 세입자 입장에서는 같은 보증금을 월세로 돌릴 때 내야 하는 월세가 늘어난다는 뜻입니다.

실제 계산 예시

전세보증금 3억 원 중 1억 원을 월세로 전환한다고 가정하겠습니다. 전환율이 연 5%라면,

즉 보증금 2억 원 + 월세 약 42만 원이 법정 상한선 안의 조건입니다. 집주인이 월 50만 원을 요구한다면 상한을 넘는 제안입니다.

전환율은 언제 강제력이 있나

여기서 자주 오해가 생깁니다. 법정 전월세전환율은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 계약이 끝나고 완전히 새로운 조건으로 신규 계약을 맺을 때는 당사자 합의로 정할 수 있습니다.

즉 갱신 과정에서 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 할 때는 상한이 작동하지만, 세입자가 나가고 새 세입자가 들어오는 계약에는 직접 적용되지 않습니다.

계약갱신청구권과 5% 상한

세입자는 계약 만료 전 일정 기간 안에 계약갱신청구권을 행사해 한 차례 더 거주할 수 있습니다. 이때 임대료 인상은 기존 임대료의 5% 이내로 제한됩니다.

• 행사 시기 — 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 통보해야 합니다.
• 통보 방법 — 구두도 유효하지만, 내용증명이나 문자 등 기록이 남는 방식을 권합니다.
• 거절 사유 — 집주인 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 등 법에 정해진 사유에 한해 거절할 수 있습니다.

임대차 관련 법은 개정 논의가 계속되고 있습니다. 계약 시점의 현행 규정을 확인하는 것이 안전합니다.

전세보증금 반환보증 확인하기

보증금을 지키는 가장 확실한 장치는 전세보증금 반환보증입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다.

가입에는 요건이 있습니다. 핵심은 선순위 채권과 내 보증금의 합이 주택가격의 일정 비율 이내여야 한다는 것입니다. 이 비율이 강화되면서, 예전에는 가입되던 집이 지금은 안 되는 경우가 생깁니다.

• 계약 전 등기부등본으로 근저당 등 선순위 채권을 확인합니다.
• 주택가격 대비 보증금 비율을 계산해 가입 가능 여부를 먼저 확인합니다.
• 가입이 안 되는 집이라면, 그 자체가 위험 신호입니다.

계약 시 반드시 볼 것

• 등기부등본 — 근저당, 가압류, 신탁 여부를 확인합니다. 계약 당일 다시 한 번 발급받으세요.
• 임대인 신분 확인 — 등기부상 소유자와 계약자가 같은지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 있는지 봅니다.
• 확정일자와 전입신고 — 잔금일에 바로 처리해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 하루 차이로 순위가 밀릴 수 있습니다.
• 특약사항 — 수리 책임, 관리비 범위, 반려동물, 원상복구 기준을 문서로 남깁니다.

자주 묻는 질문