DSR이란 무엇인가

DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 전부 합산합니다.

은행권은 DSR 40%, 제2금융권은 이보다 조금 높은 기준이 적용됩니다. 연 소득 5,000만 원이면 모든 대출의 연간 원리금 합계가 2,000만 원을 넘을 수 없다는 뜻입니다.

스트레스 DSR이 추가로 하는 일

스트레스 DSR은 여기에 한 겹을 더 씌웁니다. 지금 금리가 아니라, 앞으로 오를 수 있는 금리를 가정해 DSR을 계산합니다.

변동금리로 대출을 받은 사람이 금리 상승기에 상환 부담을 감당하지 못하는 상황을 막자는 취지입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니고, 한도 산정용 금리만 높여 잡는 방식입니다.

스트레스 금리는 금리 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 변동금리가 가장 크게, 혼합형(고정 후 변동)이 중간, 순수 고정금리는 가장 적게 또는 적용되지 않습니다. 고정금리를 택하면 한도가 늘어나는 구조입니다.

3단계, 무엇이 달라졌나

스트레스 DSR은 단계적으로 확대돼 왔습니다.

3단계에 들어서면서 제2금융권으로 옮겨 한도를 늘리는 우회로가 사실상 막혔습니다. 예전에는 은행에서 부족한 만큼 저축은행이나 상호금융에서 채우는 방식이 통했지만, 이제는 그쪽도 같은 계산을 합니다.

한도가 얼마나 줄어드는가

연 소득 6,000만 원, 40년 만기 원리금균등 주담대를 가정해 보겠습니다. DSR 40%면 연간 상환액 2,400만 원, 월 200만 원이 상한입니다.

한도 계산용 금리가 1%포인트 올라가면 같은 월 200만 원으로 감당할 수 있는 원금이 줄어듭니다. 금리 수준에 따라 다르지만, 대략 수천만 원 단위로 한도가 축소되는 것이 보통입니다. 변동금리를 선택하면 이 축소 폭이 더 커집니다.

규제에서 빠지는 대출

모든 대출이 DSR에 잡히는 것은 아닙니다. 정책 목적상 제외되는 것들이 있습니다.

• 서민금융상품(햇살론 등 일부)
• 전세자금대출 (보증부 전세대출의 원금 부분)
• 소액 신용대출 등 일정 기준 이하
• 중도금·이주비 대출 등 일부 집단대출

다만 제외된다고 해서 상환 부담이 없는 것은 아닙니다. 규제 계산에서 빠질 뿐, 실제로 갚아야 하는 돈은 그대로입니다. "DSR에 안 잡히니까 더 빌려도 된다"는 판단은 위험합니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

• 만기를 늘린다 — 연간 원금 상환액이 줄어 DSR이 낮아집니다. 다만 총 이자는 늘어납니다.
• 고정금리를 택한다 — 스트레스 금리 가산이 작아지거나 적용되지 않아 한도가 늘어납니다.
• 기존 신용대출·카드론을 정리한다 — DSR은 모든 대출을 합산하므로, 마이너스통장 한도만 열어 둬도 잡힙니다. 주담대 신청 전에 정리하는 것이 효과가 큽니다.
• 소득을 증빙한다 — 프리랜서·자영업자는 인정 소득 산정 방식에 따라 한도가 크게 달라집니다. 종합소득세 신고 자료를 제대로 갖추는 것이 곧 한도입니다.

수도권 주담대 한도 규제

DSR과 별개로, 최근 몇 차례의 가계부채 대책을 통해 수도권·규제지역 주택담보대출에 금액 상한이 도입됐습니다. 소득이 아무리 높아도 일정 금액 이상은 빌릴 수 없는 구조입니다.

또한 주택 보유 수, 실거주 여부, 대상 주택 가격에 따라 LTV(담보인정비율)와 대출 가능 여부가 달라집니다. 규제지역 지정 현황은 수시로 바뀌므로 계약 전에 반드시 최신 상태를 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문